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서브프라임 모기지		2007-08-27
서브프라임 모기지는 미국에서 신용등급이 낮은 저소득층을 대상으로 고금리로 주택마련 자금을 빌려 주는 비우량 주택담보대출 입니다. 신용도가 높은 경우 적용되는 프라임 대출이나 중간 정도의 신용도를 가진 고객을 위한 알트A 대출을 받지 못하는 사람들이 빌리게 됩니다. 당연히 프라임이나 알트A 대출에 비해 금리가 높다. 이들 간 금리 차이는 2~4%포인트에 달한다. 주택대출은 물론 자동차대출, 신용카드 등에도 다양하게 적용되는 게 서브프라임 대출입니다. 서브프라임이 문제가 된 것은 부동산 거품이 꺼진 것과 관련이 깊습니다. 잘 나가던 미국 주택시장이 급격히 악화됐기 때문입니다. 과잉 유동성 때문에 10년 가까이 올라가기만 하던 주택가격이 지난해부터 떨어지기 시작했습니다. 주택가격은 2006년 8월 이후 금년 5월까지 10개월 연속 하락(전년동기비, 이하 같음)한 후 6월 들어 소폭 상승하였으며 신축 주택가격도 금년 4월(-6.5%) 및 6월(-2.2%)중 하락했고 20개 대도시를 대상으로 한 S&P/Case-Shiller 주택가격지수도 금년들어 하락세로 반전(1월 -0.1% → 3월 -1.3% → 5월 -2.8%)했습니다. 이로 인해 주택 구입 자금의 절반 이상을 수십 년에 걸쳐 나눠 갚도록 돼 있는 모기지 원리금 상환 부담이 커졌습니다. 특히 가격 상승만 믿고 투자 목적으로 사들였던 주택 구입자들이 원리금을 연체하면서 주택이 차압되는 일이 급증했습니다. 서브프라임 대출의 연체율 및 주택압류율은 2005년 3/4분기 이후 상승세를 지속하면서 금년 1/4분기중 연체율은 13.8%, 주택압류율은 5.1%를 기록했습니다. * 연체율은 2002년 3/4분기(14.4%) 이후, 주택압류율은 2003년 4/4분기(5.6%) 이후 최고 수준임 결국 '주택가격 하락→연체 증가→담보물건 경매 처분→금융권 부실'이라는 연결고리가 현실화된 셈입니다. 이 과정에서 서브프라임을 전문적으로 취급하는 모기지 대출회사들의 부실이 심각해졌습니다. 이미 서브프라임 모기지 규모는 '터지기 일보 직전의 풍선'처럼 크게 늘어난 상태였습니다.. 2003년 전체 모기지 대출액의 8.3%에 머물던 서브프라임 모기지 비중은 2006년에는 21.1%까지 증가했습니다. 지난 3월 미국 내 2위 서브프라임 모기지 업체였던 뉴센추리파이낸셜 등 업체가 도산하면서 서브프라임 파장은 본격적으로 미국 경제를 압박하기 시작했습니다. 당시 서브프라임 위기는 곧바로 수그러들었다. 부실 규모가 크지 않았던 것으로 이해됐고, 글로벌 금융시장은 위기의 골이 얼마나 심각했는지에 대해 크게 관심을 기울이지 않았다. 이는 국내 금융시장도 마찬가지였다. 그러나 진짜 위기는 그때부터 더욱 커지기 시작했습니다. 헤지펀드와 글로벌 은행에서 서브프라임 부실이 눈덩어리처럼 불거졌다. 지난 7월 중순 서브프라임을 토대로 구성된 금융상품에 투자한 몇 개 금융기관들에서 수십억 달러 규모의 손실이 터져나오기 시작한 것인데 다양한 금융상품이 발달한 미국 내 금융시장에는 서브프라임 대출채권에서 발생하는 현금흐름을 바탕으로 유동화한 증권인 주택저당담보부증권(MBS)과 부채담보부증권(CDO) 등이 광범위하게 거래돼 왔습니다. 상승세인 주택시장만 믿고 헤지펀드나 은행들은 서브프라임 관련 금융상품에 대한 투자 비중을 늘려 왔던 것. 그러나 주택시장이 냉각되면서 서브프라임 투자 펀드는 급격히 부실화되기에 이르렀습니다. 문제는 이런 파생상품에 대한 손실 파악이 제대로 이뤄지지 않았다는 것이다. MBS만 380억달러의 부실이 발생한 것으로 추산되고 있지만 이마저도 정확한 통계라고 할 수 없다. 이 때문에 '어떤 위기가 얼마나 크게' 도사리고 있는지 알 수 없었다는 것입니다.결국. 신용평가기관들 조차도 사태의 심각성을 제대로 따라잡지 못했습니다. 대형 투자은행들의 직간접 투자손실이 예상되는 가운데 소규모 모기지 전문기관들은 신용도 하락, 대출축소 및 수익감소로 파산하거나 합병을 추진중에 있습니다. 또한 헤지펀드 및 해외투자자들의 경우 리스크가 큰 CDO 투자비중이 높은데 특히 대형 투자은행에 소속되지 않은 독립 헤지펀드들이 손실위험이 훨씬 높습니다.. 그 동안 과도한 차입에 의존해 온 독립 헤지펀드의 경우 최근 신용시장 악화로 투자자들이 환매가 급증하고 담보가치 하락에 따른 대출은행의 추가담보(margin call) 요구로 파산에 직면에 처했습니다. 대다수 전문가들은 시장불안이 당분간 지속되면서 자산가격 변동성도 증대될 것으로 보이나 미국경제의 확장세를 근본적으로 저해하지는 않을 것으로 전망하지만 주택가격의 하락이 예상(2%대 하락)보다 커지거나, 대출조건 및 감독기능 강화로 2007～08년중 서브프라임 모기지의 이자조정(reset)이 순조롭지 않을 경우 서브프라임 관련 디폴트가 크게 증대될 가능성 또한 CDO 등 모기지 담보증권의 경우 다양한 자산을 묶어서 위험을 분산시키는 등 복잡한 시장구조를 지니고 있어 투자자의 입장에서 리스크 및 리스크 헤지 정도를 정확히 파악하기 곤란하다는 점, CDO 등에 투자비중이 높은 헤지펀드, 은행, 외국인투자자들의 손실이 추가로 드러날 가능성 등과 같은 대내외적 불안요인들이 상존하고 있어 시장불안이 예상보다 장기화되거나 내년 중 재 부상할 가능성도 배제할 수 없습니다. 전문가들은 미 연준이 시장안정을 위해 8월 9～10일 중 긴급 유동성 공급에 나선 점에 비추어 볼 때 연준의 금리인하 가능성이 다시 높아졌다고 전망했지만 그러나 상당수 전문가들은 금리인하의 부작용을 지적하고 현 상황에서 투자자의 신뢰를 확보하고 전반적인 신용경색을 방지하는 것이 중요한 것으로 보는 등 연준의 금리인하에 대해서 부정적 입장을 나타내기도 했습니다. 금리 인하시 투자자들의 도덕적 해이를 유발할 수 있고, 미 달러화의 약세가 심화되어 외국인의 미 국채투자가 감소할 경우 장기채 금리 상승으로 신용경색이 더욱 악화될 가능성도 존재한다는 이유입니다. 따라서 연준이 우선 유동성 공급 확대를 통해 시장안정을 도모하면서 고용, 성장 및 인플레이션 관련 지표를 보아 가며 금리향방을 결정할 것으로 보는 견해가 지배적입니다.

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